一、什么是REITs？基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，指在證券所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性強的上市證券標(biāo)準(zhǔn)金融產(chǎn)品。
二、REITs有哪些現(xiàn)行政策？1、中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）；2、國家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）；3、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國證監(jiān)會公告〔2020〕54號）。
三、REITs試點有什么好處？試點是各地貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新。有助于建設(shè)資金“源頭活水”。發(fā)起人盤活其持有的存量資產(chǎn)，將已穩(wěn)定運營項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流評估后向社會公眾募集資金，償還原項目債務(wù)、為新項目建設(shè)提供資本金，在新項目建成再次穩(wěn)定運營后將其產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于下一輪項目建設(shè)資金募集。有助于發(fā)起人發(fā)展壯大。在不斷培育符合REITs發(fā)行條件基礎(chǔ)資產(chǎn)過程中，發(fā)起人既可將持有資產(chǎn)穩(wěn)定在一定規(guī)模，又可使其運營資產(chǎn)不斷擴大，從中小型產(chǎn)業(yè)投資人轉(zhuǎn)型為大型或超大型產(chǎn)業(yè)孵化平臺、產(chǎn)業(yè)運營商，促進企業(yè)做大做強，并在主動接受公眾監(jiān)管的同時逐漸規(guī)范化。通過充分調(diào)動各級政府性投資企業(yè)、各類社會資本的積極性，加快形成“存量帶增量、持有轉(zhuǎn)培育”的良性循環(huán)機制，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。
四、哪些地區(qū)和行業(yè)可以申報試點？優(yōu)先支持京津冀、雄安新區(qū)、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角、海南自貿(mào)港項目試點；支持國家級新區(qū)、國家級經(jīng)開區(qū)項目試點。重點行業(yè)，優(yōu)先基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目、鼓勵新基建項目試點：1、倉儲物流項目，2、收費公路、鐵路、機場、港口項目；3、城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；4、城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目；5、數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目；6、5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目；7、智能交通、智慧能源、智慧城市項目。鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園試點，業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。
五、試點申報有什么條件？基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點必要前提，基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點成功與否。其條件：1、基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓；2、項目運營時間原則上不低于3年；3、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%；4、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力；5、發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。
六、試點申請要哪些材料？發(fā)起人（原始權(quán)益人）申請材料：1、基本情況，包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況，項目及運營情況，REITs發(fā)行總體方案，基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)情況，市場機構(gòu)參與等情況；2、合規(guī)情況，包括項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況，依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況，PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況，籌集資金用途情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況；3、證明材料，項目可行性研究報告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件，項目竣工驗收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復(fù)印件，PPP項目實施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件，項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表，律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可），發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等；4、回收資金項目建設(shè)清單，用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目明細(xì)、相應(yīng)金額；5、國家發(fā)改委要求其他相關(guān)材料。
七、試點申報有哪些程序？發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項目所在地省發(fā)改委報送申請材料，不滿足或重要手續(xù)材料缺失的不受理；省發(fā)改委出具無異議專項意見上報國家發(fā)改委，同時一并報送試點項目申請材料；國家發(fā)改委向中國證監(jiān)會推介申報項目。各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。發(fā)改部門主要從符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度和回收資金使用審查把關(guān)和向證監(jiān)部門推介項目。
